PFOZAiWN

Edukacja

Home  >>  Edukacja

autor: Maciej Krakowiak

12.02.2020r.

 

Przy przejmowaniu nieruchomości w zarzadzanie bardzo często spotykamy się z problemami pozyskania dokumentacji. Zdarzają się sytuacje , że pomimo wielokrotnych monitów, do poprzedniego zarządcy nasze żądania pozostają bez echa.

Jest oczywiste , że praca zarządcy wymaga zapoznania się z dokumentacją nieruchomości w celu skutecznego prowadzenia działań w tym w szczególności działań związanych bezpieczeństwem mieszkańców sprawa ta ma pierwszoplanowe znaczenie.

Jeśli więc wyczerpiemy metody porozumienia, pozostaje działanie prawne w postaci doniesienia do prokuratury o nieuprawnionym przetrzymywaniu dokumentacji lub złożenie wniosku do sądu.

Poniżej przykład wniosku do sadu;

Powódka: Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. Fikcyjnej 30 we Wrocławiu, reprezentowana przez Zarząd w osobie Andrzeja X, adres dla doręczeń: ul. Fikcyjna 30/ 6, 71-115 Wrocław;

Pozwana: „XYZ” Spółka z o.o. z siedzibą przy ul. Fikcyjnej 45,  71-115 Wrocław

Pozew o nakazanie wydania dokumentacji  

Wnoszę  o:

1) nakazanie pozwanej „XYZ” Spółka z o.o., aby wydała następującą Wspólnocie Mieszkaniowej, znajdującą się w jej posiadaniu dokumentację stanowiącą własność tejże wspólnoty w szczególności:

  • książkę obiektu budowlanego,
  • wyciągi bankowe  od nr 4 do nr 255,   sporządzonych przez Bank …..w okresie od 3 stycznia 2010 roku do 31 grudnia 2010 z rachunku wspólnoty mieszkaniowej o numerze ………………

2) zasądzenie na rzecz powódki kosztów procesu według norm przypisanych.

Uzasadnienie 

Powodową Wspólnotę Mieszkaniową  tworzy ogół właścicieli   lokali położonych  w Poznaniu przy ul. Fikcyjnej 30. W dniu 2 lutego 2017 roku właściciele lokali dokonali wyboru zarządu w trybie art. 20 ustawy o własności lokali w osobie Andrzeja X.

Dowód:

– odpis z księgi wieczystej macierzystej KW nr 11289 – na okoliczność, że Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. Fikcyjnej 30 w Wrocławiu tworzą właściciele dziesięciu lokali położonych w tej nieruchomości,

– uchwała nr 3/2006 w sprawie wyboru zarządu w osobie Andrzeja X.

Pozwana spółka z o.o. „XYZ” sprawowała zarząd nieruchomością powódki w okresie od dnia 10 stycznia 2003 roku do dnia 2 lutego 2017 roku, tj. do momentu zebrania ogółu właścicieli lokali protokołowanego przez notariusza, na którym została odwołana ze sprawowanej funkcji uchwałą nr 2/2017.

Dowód:

– protokół sporządzony przez notariusza – na okoliczność, że na zebraniu w dniu 2 lutego 2017 roku właściciele lokali podjęli uchwały  w sprawie zmiany  sposobu zarządu  i wypowiedzenia zarządzania nieruchomością wspólną pozwanej.

Pomimo odwołania pozwanej – jej przedstawiciele odmawiają  wydania nowemu zarządowi znajdującej się w ich posiadaniu a stanowiącej własność wspólnoty mieszkaniowej dokumentacji, przetrzymują wyciągi bankowe z rachunków powódki i oraz książkę obiektu budowlanego, mimo, że zgodnie z brzmieniem par. 12 zawartej przez strony umowy o zarządzanie  – powódka zobowiązana była do niezwłocznego wydania po zakończeniu sprawowania zarządu wszelkiej dokumentacji dotyczącej przedmiotowej nieruchomości.

Powódka  wielokrotnie zwracała się do pozwanej, aby ta przekazała dokumentację – jednak bezskutecznie. W tym stanie rzeczy pozew jest zasadny i konieczny.

Dowód:

1) wezwania z dni 15 lutego, 30 kwietnia, 15 maja 2017 roku – na okoliczność, że powódka wzywała pozwaną wielokrotnie do przekazania dokumentacji.

Andrzej X

Omówienie:

Powództwo o nakazanie wydania dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej – roszczenie windykacyjne – wnosi się na podstawie art. 222 § 1 kodeksu cywilnego, dyspozycja tego przepisu stanowi, iż właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, ażeby ta rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą;   Właścicielem dokumentacji jest wspólnota mieszkaniowa, dlatego też wspólnocie  służy materialna legitymacja czynna do zgłoszenia roszczenia windykacyjnego przeciwko poprzedniemu zarządcy, który mimo braku uprawnień włada rzeczą cudzą ( w tym przypadku przetrzymuje dokumentację wspólnoty mieszkaniowej).

 

Autor jest wieloletnim zarządcą nieruchomości, Prezesem Krakowskiego Stowarzyszenia Zarządców i Administratorów Nieruchomości, Członkiem Zarządu Polskiej Federacji Zarządców, Administratorów i Właścicieli Nieruchomości, wykładowcą akademickim z zakresu zarzadzania nieruchomościami

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

 

Jak się zabezpieczyć przed wykonaniem wadliwej uchwały

Każdy właściciel może zaskarżyć uchwałę z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, albo gdy godzi ona w zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Wytoczenie powództwa nie ma jednak żadnego wpływu na losy uchwały, przepis art. 25 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowi wręcz, że w takiej sytuacji podlega ona wykonaniu. Trzeba więc uzbroić się w cierpliwość i czekać na prawomocny wyrok eliminujący uchwałę, jednak w tym czasie w wyniku jej wprowadzenia do obrotu mogą nastąpić takie zmiany w sferze prawnej wspólnoty mieszkaniowej czy skarżącego, że skutki  mogą być trudne, a nawet niemożliwe do odwrócenia.

Członek wspólnoty może jednak skorzystać z instytucji zabezpieczenia powództwa, na co zresztą wprost wskazano w ust. 2 cytowanego powyżej artykułu, zaskarżona uchwała podlega co prawda wykonaniu, ale pod warunkiem, że sąd nie wstrzyma jej wykonania do czasu zakończenia sprawy. Wstrzymanie wykonania nie następuje jednak z urzędu, na co mogłaby wskazywać treść tego przepisu – zawsze wymaga wniosku – właściciela, albo interwenienta, jeżeli bierze udział w sprawie. Sam wniosek jednak nie wystarczy – ponieważ należy w nim uprawdopodobnić, że roszczenie istnieje, wykazać swój interes prawny w zabezpieczeniu i przede wszystkim, że w razie braku zabezpieczenia – wykonanie uchwały uniemożliwi lub znaczenie utrudni osiągnięcie skutków wyroku, gdyby uchwała została uchylona przez sąd. Wniosek składa  się do sądu , do którego należy rozpoznanie sprawy w I-ej instancji – czyli do sądu okręgowego, jednak jeżeli wniosek zgłoszono w toku postępowania – do sądu,  który sprawę już rozpoznaje. Jego rozpoznanie powinno nastąpić „bezzwłocznie” – nie później niż w terminie tygodnia od jego złożenia do sądu, a rozstrzygnięcie następuje w formie postanowienia, na które służy zażalenie.

Należy jednak zdawać sobie sprawę z tego, że udzielenie zabezpieczania nie przesądza, że właściciel wygra sprawę przeciwko wspólnocie, ponieważ sąd w postępowaniu zabezpieczającym bada jedynie prawdopodobieństwo zaistnienia okoliczności wskazanych we wniosku. Po rozpoznaniu sprawy może się okazać, że to wspólnota mieszkaniowa a nie skarżący ma rację. Co więcej, wspólnota mieszkaniowa po takim korzystnym dla siebie rozstrzygnięciu może dochodzić roszczeń odszkodowawczych od właściciela, jeżeli wykaże, że wskutek wykonania zabezpieczenia poniosła szkodę. 

Wstrzymanie wykonania uchwały nie jest jedynym sposobem zabezpieczenia powództwa o jej uchylenie, choć wyłącznie o tym środku mowa w ustawie o własności lokali. Kwestie te szczegółowo regulują przepisy kodeksu postępowania cywilnego normujące przebieg postępowania zabezpieczającego. Podstawę prawną żądania wstrzymania wykonania uchwały stanowi art. 730 par. 1 kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z tym przepisem w każdej sprawie cywilnej podlegającej rozpoznaniu przez sąd lub sąd polubowny można żądać zabezpieczenia. Pewne wątpliwości jednak budzi jakie konkretnie przepisy należy stosować przy określaniu dopuszczalnych sposobów zabezpieczenia tego rodzaju roszczeń niepieniężnych. Uzasadniając postanowienie z dnia  29 sierpnia 2014 roku, sygn. akt: I ACz 1370/14 , poznański Sąd Apelacyjny wskazał, że w takim przypadku dopuszczalne jest zawieszenie postępowania wykonawczego związanego z realizacją uchwały. Przywołał przy tym uchwałę Sądu Najwyższego dnia 21 lipca 2010 roku, sygn. akt: III CZP 49/10 (OSNC 2011/1/7, LEX nr 585110, Biul.SN 2010/7/7, M.Prawn. 2011/5/265-266), w której Sąd Najwyższy wyjaśnił, iż dopuszczalne jest zabezpieczenie roszczenia o stwierdzenie nieważności uchwały wspólników spółki z ograniczoną odpowiedzialnością przez zawieszenie postępowania rejestrowego dotyczącego wpisu zmian na podstawie tej uchwały. Przepisy nie określają jednak co należy rozumieć pod pojęciem „postępowanie wykonawcze”, jednak jak to wskazał SN „chodzi o każde postępowanie zmierzające do wykonania orzeczenia lub decyzji, których istnienie, ważność lub skuteczność są przedmiotem postępowania w sprawie, w której udzielone zostało zabezpieczenie”. W konsekwencji Sąd Apelacyjny uznał, że postępowania wieczystoksięgowe dotyczące wpisu odrębnej własności lokali oraz zmian w wielkości udziałów, nie mogą zostać zakwalifikowane jako „postępowania wykonawcze” w rozumieniu w/w przepisu. Sposobem wykonania kwestionowanych uchwał nie jest bowiem wpisanie zmian w księgach wieczystych. 

Sprawa, w której zapadło niniejsze orzeczenie toczy się w poznańskim Sądzie Okręgowym przeciwko wspólnocie mieszkaniowej a jej przedmiotem jest uchylenie uchwał dotyczących wyodrębnienia własności lokalu stanowiącego nieruchomość wspólną i zmiany wielkości udziałów. Właściciele wraz z pozwem wnieśli wniosek o zabezpieczenie roszczenia poprzez wstrzymanie ich wykonania, zakaz zbycia lokali, wpis ostrzeżenia do księgi wieczystej a także o zawieszenie postępowania wieczystoksięgowego. Sąd I instancji częściowo ten wniosek uwzględnił wstrzymując wykonanie uchwał i postanawiając o wpisie ostrzeżenia w księdze wieczystej, jednak w pozostałym zakresie oddalił, co utrzymał w mocy Sąd Apelacyjny. W uzasadnieniu postanowienia oddalającego zażalenie Sąd II instancji wskazał, że powodowie nie są pozbawieni ochrony, ponieważ „ jako uczestnicy postępowania o wpis zmian w księgach wieczystych – mogą wnioskować o zawieszenie tych postępowań przez sąd wieczystoksięgowy do czasu rozpoznania niniejszej sprawy, zwłaszcza, że zostało wstrzymane wykonanie zaskarżonych uchwał.”

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

 

Cykl artykułów „Podstawy Zarządzania Nieruchomościami” otwiera publikacja autorstwa p. Piotra Konkela (p.o. Prezydenta PFOZAiWN, Certified Property Manager, Certified Commercial Investment Member, Licencjonowany Zarządca nieruchomości, Licencjonowany Pośrednik Nieruchomości, współpracuje z gdańskimi uczelniami wyższymi)

 

 

Cykl Ciekawe artykuły” rozpoczynamy tekstem opublikowanym za zgodą serwisu mobi prawnik:  https://mobi-prawnik.pl z którego dowiemy się czy grillując na własnym balkonie możemy wejść w konflikt z prawem.